Il tuo immobile ha le carte in regola?

LA PRASSI CONTRATTUALE

Potrebbe esserti capitato di aver acquistato un immobile il cui contratto definitivo di compravendita, o rogito, alla voce “situazione urbanistica”, recita:

Il venditore dichiara e garantisce che il bene è stato costruito in forza di regolare licenza di costruzione n°xxxx del xx-xx-xxxx, e che da allora non ha subito modifiche tali da dover richiedere l’aggiornamento dei titoli edilizi ecc..

Il testo si basa su un principio fondamentale:
Il venditore di un immobile deve garantire la cosa venduta sia sotto gli aspetti amministrativi che tecnici.
Al contrario di quello che molti pensano tale obbligo di controllo non è a carico del Notaio, ne tantomeno dell’agenzia immobiliare.
E’ facile comprendere come una formula di questo tipo costituisca di fatto un’autocertificazione di regolarità urbanistica da parte del venditore. A questo punto una domanda sorge immediata: come può un privato cittadino senza competenze specifiche autocertificare una regolarità urbanistica?

Può essere molto rischioso auto certificare la conformità urbanistica di un immobile senza adeguate conoscenze tecniche.

Nel caso anche tu abbia acquistato un immobile autocertificato dal punto di vista urbanistico direttamente dal venditore, consigliamo di farne verificare il prima possibile la reale conformità edilizia da un professionista esperto in materia urbanistica, al fine di evitare brutte sorprese in una futura vendita/donazione o per scongiurare che la facoltà di rivalsa sul precedente proprietario possa cadere in prescrizione.

LA PRESCRIZIONE

Entro quanto tempo possiamo far valere, nei confronti di chi ci ha venduto una casa, il diritto al risarcimento del danno per l’abuso edilizio che abbiamo scoperto solo successivamente alla firma del rogito? Il termine è 10 anni, che decorrono da quando abbiamo scoperto l’abuso edilizio. Lo chiarisce la Cassazione con la sentenza n. 23236/16 del 15.11.16:

Secondo i giudici supremi:

la prescrizione del diritto a ottenere una riduzione del prezzo pagato per l’immobile non inizia a decorrere da quando è stato firmato il rogito, ma da quando si ha effettiva coscienza della suddetta irregolarità.

In conformità con quanto prescrive il Codice Civile, secondo cui (Art. 2935 c.c.) la prescrizione inizia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere materialmente fatto valere, il che presuppone la conoscibilità stessa del diritto.

LA DECADENZA

Certamente non meno rilevante è quanto riportato nell’articolo 134 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia):

Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.

Il “paletto”, quindi, per non fare decadere il diritto al risarcimento è che l’abuso venga denunciato al Comune in cui è ubicato l’immobile entro 1 anno dalla constatazione (in questo caso si parla di decadenza, non di prescrizione).