Il tuo immobile ha le carte in regola?

LA PRASSI CONTRATTUALE

Potrebbe esserti capitato di aver acquistato un immobile il cui contratto definitivo di compravendita, o rogito, alla voce “situazione urbanistica”, recitava:

Il venditore dichiara e garantisce che il bene è stato costruito in forza di regolare licenza di costruzione PG n°xxxxxxxxx del xx-xx-xxxx, e che da allora non ha subito modifiche tali da dover richiedere l’aggiornamento dei titoli edilizi ecc..

Il testo si basa su un principio fondamentale:
Il venditore di un immobile deve garantire la cosa venduta sia sotto gli aspetti amministrativi che tecnici.

Al contrario di quello che molti pensano tale obbligo di controllo non è a carico del Notaio, ne tanto meno dell’agenzia immobiliare.

E’ facile comprendere come una formula di questo tipo costituisca di fatto un’autocertificazione di regolarità urbanistica da parte del venditore. A questo punto una domanda sorge immediata: come può un privato cittadino senza competenze specifiche auto certificare una regolarità urbanistica?

Può essere molto rischioso auto certificare la conformità urbanistica di un immobile senza adeguate conoscenze tecniche.

Nel caso anche tu abbia acquistato un immobile autocertificato dal punto di vista urbanistico direttamente dal venditore, consigliamo di farne verificare il prima possibile la reale conformità edilizia da un professionista esperto in materia urbanistica, al fine di evitare brutte sorprese in una futura vendita/donazione o per scongiurare che la facoltà di rivalsa sul precedente proprietario possa cadere in prescrizione.

LA PRESCRIZIONE

Molto spesso accade che nel momento in cui si desideri mettere in vendita un immobile ci si accorga che, paradossalmente, prima sia necessario porre mani al portafoglio per regolarizzarlo. Questo perchè chi ce l’ha venduto, al momento del rogito, ne ha auto certificato la conformità urbanistico-catastale senza che fossero eseguiti ulteriori accertamenti.

A questo punto entrano in gioco le regole sulla prescrizione

Entro quanto tempo possiamo far valere, nei confronti di chi ci ha venduto una casa, il diritto al risarcimento del danno per l’abuso edilizio che abbiamo scoperto solo successivamente alla firma del rogito? Il termine è 10 anni, che decorrono da quando abbiamo scoperto l’abuso edilizio. Lo chiarisce la Cassazione con la sentenza n. 23236/16 del 15.11.16:

Secondo i giudici supremi:

nel caso ci si accorga dopo molto tempo che l’immobile acquistato presenti un abuso edilizio, la prescrizione del diritto a ottenere una riduzione del prezzo pagato per l’immobile non inizia a decorrere da quando è stato firmato il rogito, ma da quando si ha effettiva coscienza della suddetta irregolarità.

E ciò in conformità con quanto prescrive il codice civile secondo cui (Art. 2935 c.c.) la prescrizione inizia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere materialmente fatto valere, il che presuppone la conoscibilità stessa del diritto.