Decreto Salva Casa: Le Novità che Semplificano il Mercato Immobiliare

Il mercato immobiliare italiano, spesso ingessato da una burocrazia edilizia complessa e da piccole irregolarità pregresse, riceve una boccata d’aria fresca con l’introduzione del Decreto-Legge 69/2024, noto come Decreto Salva Casa.

Non si tratta di un “condono edilizio” generalizzato, ma di un provvedimento mirato a semplificare la vita di proprietari e professionisti, rendendo più agevole la commerciabilità degli immobili con lievi difformità e snellendo i processi di ristrutturazione.

1. STATO LEGITTIMO E SANATORIA: PIÙ FLESSIBILITÀ

Uno degli obiettivi centrali del Decreto è chiarire e semplificare la dimostrazione dello Stato Legittimo dell’immobile, un requisito fondamentale per la compravendita e per l’ottenimento di mutui.

• Riconoscimento dei titoli successivi: Vengono riconosciuti validi anche i titoli edilizi successivi (come le sanatorie o i titoli parziali) ai fini della dimostrazione dello stato legittimo, facilitando la regolarizzazione di situazioni storiche complesse.
• Abolizione (parziale) della Doppia Conformità: Per le difformità parziali e le modifiche interne minori, l’accertamento di conformità (la sanatoria) viene reso più accessibile, non richiedendo sempre la “doppia conformità” (ovvero che l’opera sia conforme alle norme in vigore sia al momento della realizzazione che al momento della richiesta di sanatoria).
• Indipendenza delle Parti Comuni: Le difformità sulle parti comuni di un condominio non bloccheranno più la dimostrazione dello stato legittimo della singola unità immobiliare, e viceversa. Questo risolve molti problemi emersi, ad esempio, con il Superbonus.

2. AUMENTO DELLE TOLLERANZE COSTRUTTIVE ED ESECUTIVE

Questa è forse la novità più attesa, che interviene su quelle piccolissime differenze tra il progetto depositato e quanto effettivamente realizzato, spesso causate da errori in cantiere o da modifiche minime non registrate.

Il Decreto interviene ampliando le soglie di tolleranza ammesse per le difformità:

Superficie utile:
inferiore a 60 mq – 6% delle misure legittime
inferiore a 100 mq – 5% delle misure legittime
tra 100 e 300 mq – 4% delle misure legittime
tra 300 e 500 mq – 3% delle misure legittime
superiore a 500 mq – 2% delle misure legittime

Queste difformità rientrano ora nella nozione di tolleranza costruttiva, come anche , per esempio, le irregolarità esecutive di muri interni o la difforme ubicazione delle aperture.

3. CAMBI DI DESTINAZIONE D’USO SEMPLIFICATI

Il Decreto rende più flessibili i cambi di destinazione d’uso tra categorie omogenee (ad esempio, da ufficio ad abitazione) all’interno dello stesso edificio.

• Senza opere: Il cambio di destinazione d’uso senza opere viene ora permesso anche per le singole unità immobiliari, purché la nuova destinazione sia conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari del condominio.

4. EDILIZIA LIBERA: PIÙ OPERE SENZA PERMESSI

Vengono aggiunte nuove opere che rientrano nell’edilizia libera, ovvero quelle per cui non è necessario un titolo abilitativo:

• VEPA (Vetrate Panoramiche Amovibili): L’installazione di VEPA, molto richieste per chiudere balconi o porticati in modo reversibile, rientra nell’edilizia libera (a patto che non creino nuovi spazi stabilmente chiusi con aumento di volume).
• Opere di Protezione dal Sole e Agenti Atmosferici: Strutture come pergole, tende o elementi di arredo esterno, anche con strutture fisse necessarie al sostegno, sono ora semplificate.

5. L’IMPATTO SUL MERCATO IMMOBILIARE

Il Decreto Salva Casa rappresenta un passo decisivo verso la semplificazione burocratica. Per i proprietari, significa poter mettere in vendita o ristrutturare con maggiore serenità immobili che presentavano lievi “magagne” ereditate dal passato. Per il mercato, si traduce in:

• Maggiore Commerciabilità: Molti immobili, prima bloccati o difficili da finanziare a causa di piccole difformità, potranno ora essere regolarizzati più rapidamente.
• Rilancio della Riqualificazione: La semplificazione delle procedure per i cambi d’uso e per la sanatoria di piccole opere interne incentiva la riqualificazione e il recupero del patrimonio edilizio esistente, rispondendo alla crescente domanda di abitazioni.

In sintesi, il Decreto Salva Casa non è una carta bianca per gli abusi, ma una chiave di volta per sbloccare e valorizzare decine di migliaia di immobili, portando trasparenza e liquidità nel settore.

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