AGIBILITÀ DEGLI EDIFICI

Oggi la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità, sono attestati mediante Segnalazione Certificata di Agibilità: l’agibilità dell’immobile non è più certificata dal Comune, ma dal Tecnico Abilitato, previo recupero ed accertamento di tutti i documenti attestanti le condizioni di sicurezza, salubrità e conformità rispetto la normativa vigente.

Ma per capire realmente l’importanza di tale provvedimento e i risvolti legati al mondo delle compravendite, proviamo a ripercorrere la strada che dal lontano 1888 si è fatta largo fino ad oggi.

1. D.P.R. 380/2001 – IL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ

2. L’AGIBILITÀ DEGLI EDIFICI PRIMA DEL D.P.R. 380/2001

3. COSA FARE IN CASO DI MANCANZA DEL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ IN UNA COMPRAVENDITA

4. DICHIARAZIONE DI INAGIBILITÀ

5. AGIBILITÀ E CONDONO EDILIZIO

6. AGIBILITÀ E REGOLARITÀ URBANISTICA

7. ATTENTO ESAME PRIMA DEL COMPROMESSO

1. D.P.R. 380/2001 – IL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ

Il Certificato di Agibilità è stato introdotto dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia). Esso certificava la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, nonché la conformità al progetto approvato mediante una dichiarazione dello stesso richiedente e veniva rilasciato con riferimento ai seguenti interventi:

  • nuove costruzioni (realizzate successivamente al 30/06/2003, data di effettiva entrata in vigore del T.U.)
  • ricostruzioni o sopraelevazioni
  • interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni sopradescritte (per esempio : modifiche del numero dei vani, cambi di destinazione d’uso, accorpamenti e frazionamenti)

Grazie al D.P.R. 380/2001 vengono unificati i provvedimenti autorizzativi fin ad allora noti con i termini di Abitabilità e Agibilità, a favore del nuovo Certificato di Agibilità.

IL PROCEDIMENTO PER IL SUO RILASCIO

Per ottenere il Certificato di Agibilità si passava attraverso il meccanismo del silenzio assenso; trascorsi 30 giorni in caso fosse stato allegato il parere dell’ASL o 60 giorni in caso di autodichiarazione, l’agibilità si riteneva attestata.
Il silenzio dell’amministrazione sull’istanza del privato intesa all’ottenimento del certificato di agibilità assumeva significato di assenso solo quando le dichiarazioni rese risultassero veritiere e la domanda fosse completa di tutta la documentazione necessaria (art. 20, comma 1, della legge 241/1990 e art. 3 del D.P.R. 300/1992).

LA SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI AGIBILITÀ

Nel dicembre 2016 il Decreto Legislativo 222/2016, meglio conosciuto come decreto “Scia 2”, introduce la Segnalazione Certificata di Agibilità. Le novità più rilevanti riguardano l’azzeramento delle tempistiche per il suo rilascio, permettendo di utilizzare la costruzione a partire dallo stesso giorno di presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità e l’introduzione tra la documentazione a corredo della Segnalazione dell’attestazione del Direttore Lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che asseveri la sussistenza delle condizioni sopradescritte, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato.

CHI DEVE PRESENTARE LA S.C.A.

La Segnalazione Certificata di Agibilità dev’essere presentata dal soggetto titolare del Permesso di Costruire o da chi ha presentato la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, o i loro successori o aventi causa, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento.

2. L’AGIBILITÀ DEGLI EDIFICI PRIMA DEL D.P.R. 380/2001

Legge 5849/1888

L’art.. 39 della Legge 5849 del 22 dicembre 1888 trattava l’argomento dell’abitabilità delle case e recitava:
“Le case di nuova costruzione, od in parte rifatte, non possono essere abitate se non dopo autorizzazione del sindaco; il quale l’accorderà solo quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, sia dimostrato:”

  • essere le mura prosciugate
  • non esservi difetto di aria e di luce
  • non essere insalubri
  • ….

Regio Decreto 1265/1934

Il tema dell’abitabilità degli immobili viene ripreso nel sistema legislativo italiano dal Regio Decreto 1265 del 1934 (Testo Unico delle leggi sanitarie), il quale all’art. 221 (comma abrogato limitatamente alla disciplina per il rilascio del certificato di abitabilità) recita:
“Gli edifici o parti di essi …. non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà (il c.d. Decreto di Abitabilità), il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità.

L’autorizzazione andava richiesta in caso di:

  • nuove costruzioni
  • ricostruzioni o sopraelevazioni
  • modificazioni che possano influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti

Ricordiamo che già le Istruzioni Ministeriali 20 giugno 1896 fornivano i requisiti da rispettare durante la compilazione dei Regolamenti locali sull’igiene del suolo e dell’abitato. L’art. 137, in particolare, ordinava che nessun edificio di nuova edificazione oppure modificato con nuove murature potesse essere abitato senza Dichiarazione di Abitabilità rilasciata dall’autorità sanitaria comunale, previa visita di un delegato tecnico municipale.

Legge “Ponte” 765/1967

Fino all’emanazione della Legge “Ponte”, il tema legato all’abitabilità degli edifici era visto come un requisito che l’immobile doveva possedere ai soli fini sanitari e non anche come un concetto legato all’edilizia.

Grazie alla Legge 765/1967 si inizia a parlare della dichiarazione di agibilità o di abitabilità dal solo punto di vista edilizio, senza tuttavia entrare nello specifico delle definizioni e senza apportare novità rilevanti rispetto all’art. 221 del R.D. 1265; essa apporta delle modifiche alla Legge Urbanistica 1150/1942 in materie di sospensione e demolizione in caso di opere non rispondenti alle prescrizioni del Piano Regolatore, legando alla data di dichiarazione di abitabilità o di agibilità il termine ultimo per l’emissione del provvedimento di demolizione (5 anni).

Legge 46/1990

L’art. 11 della Legge 46/1990 “Norme per la sicurezza degli impianti”, introduce l’obbligo di presentazione della dichiarazione di conformità e del certificato di collaudo degli impianti installati, al fine di ottenere il rilascio del certificato di agibilità o di abitabilità.

D.P.R. 425/1994

Infine il DPR 425/1994 “Regolamento recante disciplina dei procedimenti di autorizzazione all’abitabilità, di collaudo statico e di iscrizione al catasto” disciplina il procedimento di autorizzazione all’abitabilità e si applica alle opere indicate dall’art. 220 del R.D. 1265 del 1934 (alle nuove costruzioni, urbane e rurali, alle ricostruzioni o sopraelevazioni che possano influire sulle condizioni di salubrità). Complessivamente ora per ottenere il certificato di abitabilità occorre allegare:

  • certificato di collaudo statico
  • accatastamento
  • dichiarazione del D.L. circa la conformità al progetto approvato e la salubrità degli ambienti

Rimaneva ferma la disposizione introdotta dalla L. 46/1990. In caso di silenzio dell’amministrazione, dopo 45 giorni dalla presentazione della domanda, l’abitabilità si intendeva attestata.

3. COSA FARE IN CASO DI MANCANZA DEL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ IN UNA COMPRAVENDITA

La giurisprudenza in ordine alla mancanza di abitabilità/agibilità ha avuto un atteggiamento non sempre coerente, ma un punto fermo c’è: la mancanza del certificato di agibilità costituisce un inadempimento del contratto, da cui possono derivare azione di adempimento (e quindi obbligo di provvedere a ottenere il certificato mancante) o azione di risoluzione e risarcimento danni. La mancanza di agibilità non provoca però la nullità del contratto. L’acquirente quindi, purché ne sia consapevole, può acquistare liberamente un immobile ancor privo di agibilità, per il quale può comunque avere interesse, facendosi carico di provvedervi successivamente.

Occorre considerare, comunque, che non vi è la certezza che un vecchio immobile possa ottenere oggi l’Agibilità, in quanto la S.C.A. dovrà dimostrare la sussistenza dei requisiti richiesti per ottenere l’agibilità dell’immobile ai sensi della normativa vigente al momento della richiesta e non è detto che ci siano tutti (pensiamo per esempio alle difficoltà che potrebbe avere un immobile degli anni ’70 ad ottenere, oggi, il certificato di collaudo statico).

4. DICHIARAZIONE DI INAGIBILITÀ

Anche la presenza del certificato di agibilità non garantisce agli immobili la sussistenza dei requisiti igienico sanitari prescritti, infatti l’art. 26 del DPR 380/2001 sancisce che: ” La presentazione della segnalazione certificata di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell’articolo 222 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265.”
Il Comune, infatti, può emettere ordinanze con cui dichiarare inabitabile un alloggio per ragioni igienico sanitarie e ordinarne lo sgombero, rimanendo esecutive fino all’avvenuto adempimento.
La carenza di uno dei requisiti igienico sanitari fondamentali potrebbe indurre il Comune, in caso d’ispezione, a dichiarare inagibile un alloggio, tra i quali:

  • altezze minime interne
  • rapporti aeroilluminanti
  • superfici minime dei locali

5. AGIBILITÀ E CONDONO EDILIZIO

Il condono edilizio è una Legge dello Stato che permette di regolarizzare dal punto di vista urbanistico edilizio un immobile, in deroga alla normativa di settore: è possibile regolarizzare, per esempio, costruzioni in aree non edificabili o costruzioni che superano i volumi o le distanze minime stabilite dalle norme vigenti.

Se dal punto di vista prettamente urbanistico è un meccanismo abbastanza lineare, non lo è purtroppo dal punto di vista dell’abitabilità dell’immobile condonato.

La Legge principe dei tre condoni concessi in Italia è la Legge n. 47 del 1985 (1° condono edilizio); al c.19 dell’art. 35 essa prevede che, a seguito del rilascio della Concessione in sanatoria, venga altresì rilasciato il Certificato di Abitabilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica e di prevenzione incendi e degli infortuni.

Al c. 2 dell’art. 38 della Legge 47 del 1985, inoltre, viene precisato che il pagamento dell’oblazione estingue diversi reati, tra i quali quelli individuati dall’art. 221 del R.D. 1265/1934 (Testo Unico delle leggi sanitarie), ma senza mai citare, attenzione, il D.M. 5 luglio 1975, ovvero la norma a livello nazionale di rango primario che stabilisce i requisiti igienico-sanitari che devono rispettare i locali per potere essere adibiti ad abitazione, in quanto inderogabile.

Ne consegue che il rilascio da parte del Comune del Certificato di abitabilità in deroga, previsto dalla Legge 47 del 1985, non certifichi automaticamente l’abitabilità dell’immobile rispetto ai requisiti minimi previsti dalle norme nazionali. Lo ribadisce la sentenza della Corte Costituzionale n. 256 del 1996 affermando che il Certificato di abitabilità conseguente ad un condono edilizio può avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non a norme di livello primario.

Attualmente il Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. n. 380/2001, con il c. 7-bis dell’art. 24 prevede la possibilità di poter presentare la Segnalazione Certificata di agibilità anche per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano determinati requisiti, ancora da definire.

6. AGIBILITÀ E REGOLARITÀ URBANISTICA

Conformità urbanistica e agibilità non sono sovrapponibili, in quanto collegati a presupposti diversi. Lo afferma la sentenza n. 348 del 11/03/2019 del TAR Toscana, precisando che il certificato di agibilità attiene al rispetto delle norme tecniche in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio alle norme urbanistiche ed edilizie.

Oggi, invece, come stabilito dal c. 1 dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001 integrato con il D.Lgs. 222 del 2016, attraverso la Segnalazione Certificata di Agibilità viene attestata anche la conformità al progetto approvato dal relativo titolo edilizio.

7. ATTENTO ESAME PRIMA DEL COMPROMESSO

Possiamo concludere che la cosa migliore sia affrontare la problematica legata all’agibilità dell’immobile in sede di contrattazione preliminare.

L’acquirente potrebbe decidere di comprare nonostante l’immobile sia privo di tale certificato, magari invocando una riduzione del prezzo, ma per non rischiare che in futuro si possa rivedere, lamentandone la mancanza e invocando la risoluzione del contratto per inadempimento, è opportuno che il rogito ne metta in risalto l’assenza.

È necessario sottolineare anche che il notaio non potrà essere chiamato in causa, in quanto il suo ruolo non prevede di effettuare ricerche o verifiche in merito alla situazione urbanistica dell’immobile oggetto di compravendita. Egli si limita, dal punto di vista della regolarità urbanistica dell’immobile, a richiedere tutte le informazioni al venditore e a riportare la sua dichiarazione giurata in atto.

Il Certificato di Regolarità Urbanistica “CASA in REGOLA” consente di vendere senza rischi.

Per avere la certezza della regolarità edilizia dell’immobile proposto in vendita non saranno necessarie ulteriori verifiche, in quanto nel documento predisposto saranno riportati TUTTI i titoli abilitativi, con tanto di copie conformi ai documenti originali, tutto certificato da un professionista abilitato (Architetto, Ingegnere o Geometra), esperto in materia urbanistica, totalmente responsabile in caso di dichiarazioni non veritiere.



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