PER UNA COMPRAVENDITA SICURA DOTA IL TUO IMMOBILE DEL CERTIFICATO DI CONFORMITÀ URBANISTICA CASA in REGOLA

La compravendita immobiliare può essere considerata un momento di elevato stress emotivo. È quasi sempre l’investimento più importante nella vita di una persona e niente è lasciato al caso. Ciò nonostante, per comprare casa in modo sicuro, certificato, può non essere sufficiente affidarsi solo ad un bravo notaio o ad una rinomata agenzia immobiliare. Vediamo perchè.

1. VIZI DELL’IMMOBILE – LE RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO

2. VIZI DELL’IMMOBILE – LE RESPONSABILITÀ DELL’AGENTE IMMOBILIARE

3. IL CERTIFICATO DI CONFORMITÀ URBANISTICA PER UNA COMPRAVENDITA SICURA

1. VIZI DELL’IMMOBILE – LE RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO

Potrebbe esserti capitato di aver acquistato un immobile il cui contratto definitivo di compravendita, o rogito, alla voce “situazione urbanistica”, recitava qualcosa di questo tipo:

Il venditore dichiara e garantisce che il bene è stato costruito in forza di regolare licenza di costruzione n°xxxxxxxxx del xx-xx-xxxx, e che da allora non ha subito modifiche tali da dover richiedere l’aggiornamento dei titoli edilizi ecc..

Il testo si basa su un principio fondamentale: il venditore di un immobile deve garantire la cosa venduta sia sotto gli aspetti amministrativi che tecnici.
Al contrario di quello che molti pensano tale obbligo di controllo non è a carico del Notaio, ne tanto meno dell’agenzia immobiliare.

A ribadirlo è la Corte di Appello di Napoli che, con la sentenza 4055 del 5 settembre 2018, ha sollevato da ogni colpa un notaio in riferimento all’annullamento di un atto di compravendita, da lui stesso stipulato, per il mancato rispetto della normativa urbanistica.

Nella sentenza viene chiaramente affermato che al notaio che ha stipulato l’atto non può essere addossata la colpa per non aver verificato la reale assenza di abusi edilizi sull’immobile, essendo accertamenti tecnici che non rientrano nelle sue competenze professionali.
Il notaio ha solo l’onere di avvertire il venditore circa le conseguenze di natura penale derivanti da dichiarazioni mendaci, senza l’obbligo di verificare la reale veridicità di tali dichiarazioni.

2. VIZI DELL’IMMOBILE – LE RESPONSABILITÀ DELL’AGENTE IMMOBILIARE

Può accadere che dopo la stipula del contratto preliminare, il promissario acquirente venga a conoscenza di ipoteche o pignoramenti gravanti sull’immobile.
Se la trattativa è stata condotta attraverso la mediazione di un’agenzia immobiliare si potrebbe pensare che buona parte della responsabilità sia da attribuire alla stessa, ma giurisprudenza consolidata sostiene l’assenza di responsabilità in capo al professionista per il conseguente scioglimento del preliminare di vendita (sentenza Corte di Cassazione 8849 pubblicata il 5 aprile 2017).

Secondo l’orientamento dominante della stessa Corte, l’obbligo di informazione che incombe ai sensi dell’art. 1759 codice civile sul mediatore va commisurato alla normale diligenza professionale.
A tal riguardo, precisano i giudici, non rientra nella ordinaria diligenza professionale lo svolgimento – in difetto di particolare incarico – di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, quali quelle relative all’accertamento, previo esame dei registri immobiliari, della libertà dell’immobile oggetto della trattativa dalle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

Anche in caso di vizi dell’immobile le responsabilità sono sempre rapportate all’ordinaria diligenza professionale. Il più diffuso motivo di contenzioso giudiziario che vede come protagonisti gli agenti immobiliari è legato, infatti, alla mancata comunicazione delle informazioni essenziali relative all’affare (art. 1759 C.C.). L’agente immobiliare è responsabile qualora, conoscendo o potendo conoscere con la normale diligenza, l’esistenza di vizi tali da diminuire il valore della cosa venduta, non ne dia informazione al cliente.
Questa responsabilità si aggiunge a quella del venditore e può essere esercitata dall’acquirente chiedendo il risarcimento del danno al mediatore o negandogli il pagamento della provvigione. Asserisce la Corte Suprema (sentenza Corte di Cassazione n.4415 del 21 febbraio 2017) che detta responsabilità non può comunque estendersi alle ipotesi di indagini di carattere tecnico come quelle relative alla verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, non esigibile da tale categoria professionale.

A diversa conclusione è giunta la stessa Cassazione, in altra ipotesi (sentenza n. 16623/2010) in cui ha affermato che la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.

3. IL CERTIFICATO DI CONFORMITÀ URBANISTICA PER UNA COMPRAVENDITA SICURA

Come abbiamo visto, nel caso l’immobile oggetto della compravendita presenti delle irregolarità a livello edilizo/urbanistico, la responsabilità è quasi sempre attribuibile al venditore, colpevole per aver messo sul mercato un immobile senza aver effettuato prima le dovute verifiche.
Può anche accadere che, nonostante l’immobile presenti un abuso edilizio, venga comunque alienato a favore di un nuovo proprietario. In questo caso il nuovo acquirente, scoperta l’irregolarità (magari in una successiva compravendita, o durante la perizia per ottenere un mutuo), dovrà scegliere se rifarsi, e quindi intraprendere una lunga e costosa azione legale, o abbassare la testa e sanare di tasca propria gli abusi, per poi cercare di recuperare dal venditore la restituzione della somma spesa.

Il Certificato di Conformità Urbanistica CASAinREGOLA garantisce la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile oggetto della compravendita; questo vuol dire che per avere la certezza della regolarità edilizia dell’immobile non saranno necessarie ulteriori verifiche, in quanto nel documento predisposto saranno riportati TUTTI i titoli abilitativi che hanno interessato l’unità immobiliare, con tanto di copie conformi ai documenti originali conservati negli archivi comunali e dell’Agenzia delle Entrate (catasto), tutto certificato da un professionista abilitato, esperto in materia urbanistica, totalamente responsabile in caso di dichiarazioni non veritiere.
Qualsiasi eventuale futuro contenzioso sugli aspetti urbanistico-edilizi, chiamerà in causa il professionista.

Ricordiamo che le obbligazioni a cui il venditore va in contro nell’ambito della compravendita dell’immobile, non sono assolutamente di poco conto, in quanto presentano risvolti di notevole impatto economico e non solo: richiesta di risarcimento danni, possibilità di vedere annullato l’atto di compravendita, sino alle conseguenze penali previste in caso di dichiarazioni mendaci.

Nel caso anche tu abbia acquistato un immobile autocertificato dal punto di vista urbanistico direttamente dal venditore, consigliamo di farne verificare la reale conformità edilizia da un professionista esperto in materia urbanistica, al fine di evitare brutte sorprese in una futura vendita/donazione o per scongiurare che la facoltà di rivalsa sul precedente proprietario possa cadere in prescrizione.


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103 Comments

  • cristian

    buongiorno ho comprato un immobile che ho potuto fare periziare solo dopo rogito. L’agenzia con diverse scuse non mi consegnava i documenti e piantina. Sono emersi oltre a vizi occulti anche abusi edilizi sanabili, di cui ovviamente non informato e non inseriti nel rogito. Al rogito è stata allegata una piantina che non rappresentava la situazione corrente dell’immobile. Ho scritto al venditore notificando con Raccomandata contestazione con quanto risultante dalla perizia anche i vizi occulti oltre gli abusi, successivi passi saranno mediati con avvocato e ricorso alla giustizia. Indicativamente per la sua esperinza ho possibillità di annullare la compravendita e rendere i soldi alla banca, o solo riduzione del prezzo ed eventuale rimborso? quando potrebbe durare tutto l’iter? grazie per i suoi consigli

    • CASAinREGOLA

      Buongiorno Cristian,
      secondo la nostra esperienza, in caso di scoperta di abusi edilizi sanabili scoperti successivamente al rogito non vi sono i presupposti per procedere con l’annullamento del contratto di compravendita.

  • giuseppe

    ho acquistato una casa circa 5 anni fa dall agenzia(nonstante ci fosse un accordo tra privati) che ha voluto e richiesto la commissione sull acquisto. ora dopo 5 anni non posso accedere al bonus 110 perchè ci sono degli abusi da sanare. Posso rifarmi sull agenzia che mi ha venduto la casa?

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